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O IVA a 6% nas obras do condomínio aplica-se às obras de reparação e conservação nas partes comuns de um prédio de habitação (verba 2.27 da Lista I do Código do IVA), desde que os materiais não passem 20% do valor da obra ou venham faturados à parte. Lojas, garagens, limpeza, jardins e piscina levam 23%. Em 2027 nada muda: a proposta de Orçamento do Estado não altera o Código do IVA.
Key points from this article
1. Porque é que este tema importa agora
A proposta de Orçamento do Estado para 2027 entrou no Parlamento a 8 de outubro e, como resume o Jornal Económico, não introduz alterações ao Código do IVA. As regras que valem hoje vão valer para as obras aprovadas nas assembleias de orçamento deste outono.
Ao mesmo tempo, é agora que os condomínios pedem orçamentos para telhados, fachadas, caleiras e impermeabilizações antes do inverno. Numa obra de 40.000 €, a diferença entre 6% e 23% são 6.800 €. Vale a pena perceber quando a taxa reduzida se aplica, porque há três verbas diferentes que costumam ser confundidas.
2. Verba 2.27: a regra geral para as obras do condomínio
A verba 2.27 da Lista I anexa ao Código do IVA aplica a taxa de 6% às «empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afetos à habitação». É a verba que cobre a grande maioria das obras de um condomínio: reparar a cobertura, pintar e tratar a fachada, substituir canalizações, impermeabilizar terraços, reparar elevadores e caixas de escada.
Quatro condições a reter:
1. Tem de ser uma empreitada. O empreiteiro presta o serviço e, eventualmente, fornece materiais. Se o condomínio comprar os materiais por conta própria numa loja, esses materiais pagam sempre 23%.
2. O imóvel tem de estar afeto à habitação. A AT considera afeto à habitação o imóvel que está a ser usado como residência no início da obra e que continua a sê-lo depois, segundo o Ofício-Circulado n.º 30135/2012.
3. O condomínio pode beneficiar. O mesmo ofício e a ficha doutrinária n.º 1271 confirmam que, quando o dono da obra é o condomínio, a taxa reduzida aplica-se às obras nas partes comuns de um prédio de habitação.
4. A regra dos materiais (até 20%). É aqui que surgem mais erros, por isso tem uma secção própria.
3. A regra dos 20% nos materiais (e a armadilha do preço global)
A verba 2.27 diz que a taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o seu valor não exceder 20% do valor global da prestação de serviços. Na prática, há três cenários:
| Situação | Como deve vir a fatura |
|---|---|
| Materiais ≤ 20% do total | Tudo a 6%, mão de obra e materiais |
| Materiais > 20%, faturados à parte | Mão de obra a 6% e materiais a 23% |
| Materiais > 20%, preço global sem discriminar | Tudo a 23% |
O terceiro caso é a armadilha. A AT, na ficha doutrinária n.º 17780, é clara: se a fatura for emitida pelo preço global da empreitada e os materiais passarem os 20%, a verba 2.27 deixa de se aplicar e todo o valor é tributado a 23%.
Exemplo: substituição da cobertura por 50.000 €, dos quais 18.000 € são telhas, isolamento e estrutura (36%).
- Fatura discriminada: 32.000 € × 6% + 18.000 € × 23% = 1.920 € + 4.140 € = 6.060 € de IVA.
- Fatura a preço global: 50.000 € × 23% = 11.500 € de IVA.
A diferença, 5.440 €, resulta apenas da forma como a fatura foi feita.
4. Prédio com lojas, garagens ou escritórios
A verba 2.27 só abrange o que está afeto à habitação. Num prédio misto, a ficha n.º 17780 responde a um caso real: um condomínio com lojas mandou substituir a conduta de abastecimento de água. A AT concluiu que:
- as obras nas áreas de habitação podem ir a 6%;
- as obras nas frações comerciais vão a 23% e devem ser discriminadas;
- se não for possível discriminar, a empreitada é toda tributada a 23%.
No caso analisado, o condomínio propôs repartir a fatura pela permilagem (837‰ habitação, 163‰ comércio). A ficha não fixa um método obrigatório, mas exige que a parte habitacional seja identificável. Por isso, em prédios com lojas, peça ao empreiteiro que o orçamento já venha separado, com um critério documentado: medições, permilagem ou áreas.
As garagens são outra fonte de surpresas. A ficha n.º 1271 entendeu que a impermeabilização do terraço que cobre as garagens de um condomínio não tem enquadramento na verba 2.27, porque as garagens não integram o conceito de habitação. Resultado: 23%.
5. O que fica sempre a 23%: limpeza, jardins e piscina
A própria verba 2.27 exclui expressamente:
- trabalhos de limpeza (incluindo limpezas de fachada que não sejam parte de uma obra de reparação);
- manutenção de espaços verdes;
- obras que abranjam, mesmo em parte, piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe e instalações semelhantes.
Também ficam de fora os contratos de manutenção que não sejam empreitadas (por exemplo, a avença mensal do elevador) e os materiais que o condomínio compra diretamente.
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6. Verba 2.23: reabilitação em ARU (e o que mudou desde 2023)
A verba 2.23 dá 6% às empreitadas de reabilitação de edifícios localizados em áreas de reabilitação urbana (ARU). Tem uma vantagem importante: não tem a regra dos 20%. Se a obra cumprir os requisitos, os materiais incorporados também vão a 6%.
Esta verba gerou anos de litígio. A decisão arbitral do CAAD no processo 9342, que envolvia faturas emitidas a um condomínio em 2020 e 2021, aplicou o acórdão uniformizador do Supremo Tribunal Administrativo de 26 de março de 2025: na redação antiga da verba, só havia «empreitada de reabilitação urbana» se a ARU tivesse uma operação de reabilitação urbana (ORU) aprovada. Sem ORU, a fatura devia ter ido a 23%, e o empreiteiro pagou a diferença com juros.
Atenção à data: essa exigência respeita à redação anterior a outubro de 2023. A Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação) reescreveu a verba 2.23, que passou a abranger «as empreitadas de reabilitação de edifícios» localizados em ARU delimitadas nos termos legais. No Ofício-Circulado n.º 25003/2023, a própria AT reconhece que, com a nova redação, deixa de ser exigida uma ORU aprovada.
Para obras faturadas em 2027 conta, por isso, a redação atual.
Isto não significa que qualquer obra num prédio em ARU vá a 6% em tudo. A AT entende por «reabilitação de edifícios» uma intervenção que melhore o desempenho e a segurança funcional, estrutural ou construtiva do edifício. Uma pequena reparação pontual dificilmente cabe aqui e deve seguir a verba 2.27. Na prática:
- peça à câmara municipal uma certidão que confirme que o prédio está numa ARU delimitada e em vigor;
- confirme que a obra é de reabilitação (projeto, memória descritiva, comunicação à câmara, quando aplicável);
- guarde estes documentos com a fatura, porque é o empreiteiro que responde perante a AT, mas é o condomínio que fica com o problema se a fatura tiver de ser corrigida.
7. Verba 2.42.1: a nova taxa da construção que (quase) nunca se aplica ao condomínio
O Decreto-Lei n.º 97/2026 criou a verba 2.42.1, que a AT explicou no Ofício-Circulado n.º 25116/2026. Dá 6% às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem:
- à venda para habitação própria e permanente do comprador, até 660.982 €, vendidos até 24 meses depois da autorização de utilização; ou
- exclusivamente ao arrendamento habitacional, com renda até 2.300 € por mês e pelo menos 36 meses de contratos nos primeiros cinco anos.
É um incentivo pensado para promotores e investidores que constroem ou reabilitam para vender ou arrendar. Depende de uma operação urbanística iniciada a partir de 25 de setembro de 2025 e, em regra, a fatura sai com «IVA – Autoliquidação», porque o dono da obra é um sujeito passivo.
Para a reparação do telhado ou da fachada de um prédio já habitado, esta verba não é o enquadramento certo. Se um orçamento invocar a 2.42.1 para obras correntes do condomínio, peça explicações por escrito.
8. Checklist: o que pedir ao empreiteiro antes de assinar
- Orçamento discriminado: mão de obra separada de materiais, com o peso dos materiais em percentagem.
- Indicação da verba na proposta e na fatura (por exemplo, «Verba 2.27 da Lista I do CIVA»).
- Separação por destino em prédios mistos: habitação, comércio, garagens, com o critério usado.
- Exclusões identificadas: limpeza, jardins, piscina e materiais fornecidos pelo condomínio em linhas próprias, a 23%.
- Contrato de empreitada em nome do condomínio, com o NIF do condomínio.
- Para a verba 2.23: certidão de ARU da câmara municipal e descrição da obra como reabilitação.
- Cláusula de correção: se a AT corrigir a taxa por erro de faturação do empreiteiro, quem suporta a diferença.
9. O empreiteiro cobrou 23%. E agora?
Primeiro, verifique se tem razão: há lojas ou garagens envolvidas? Os materiais passam os 20% e a fatura veio a preço global? Trata-se de limpeza ou de jardins?
Se a obra cumprir os requisitos da verba 2.27, peça por escrito ao empreiteiro a emissão de uma nota de crédito e de uma nova fatura com a taxa correta e a discriminação de mão de obra e materiais. Como o condomínio, em regra, não deduz IVA, cada ponto percentual a mais é custo direto para os condóminos. Corrigir a fatura cedo é sempre mais simples do que discutir depois do pagamento.
Se tiver dúvidas sobre uma obra concreta, pode pedir uma informação vinculativa à AT, que é a forma mais segura de fixar o enquadramento antes de avançar.
Para planear as obras do próximo ano, veja também o nosso guia sobre os tipos de obras em condomínios e o artigo sobre gestão de obras em condomínios.
10. Como a Condoroo valida as faturas das obras
Nos mais de 600 condomínios que gerimos, cada orçamento de obra é verificado antes de ir a assembleia: a verba de IVA invocada, a separação entre mão de obra e materiais, a parte de comércio e garagens e as exclusões. Quando a fatura chega, confirmamos que corresponde ao orçamento aprovado antes de a pagar. É um controlo simples que evita pagar 23% onde a lei permite 6%, e evita também aplicar 6% onde a AT viria a exigir 23%.
Perguntas frequentes sobre o IVA a 6% nas obras do condomínio
As obras no telhado ou na fachada do condomínio pagam IVA a 6% ou a 23%?
Em regra, 6%, pela verba 2.27 da Lista I do Código do IVA, desde que o prédio seja de habitação, a obra seja feita por empreitada e os materiais não passem 20% do valor total ou sejam faturados à parte. Lojas, garagens, limpeza e jardins pagam 23%.
Os materiais também levam 6%? O que é a regra dos 20%?
Se os materiais valerem até 20% da obra, tudo vai a 6%. Acima disso, a mão de obra fica a 6% e os materiais a 23%, desde que venham separados na fatura. Se a fatura vier a preço global e os materiais passarem os 20%, toda a obra é tributada a 23%.
O prédio tem lojas no rés-do-chão. Perdemos a taxa reduzida?
Não na parte da habitação. Segundo a ficha doutrinária n.º 17780 da AT, as obras nas áreas habitacionais podem ir a 6% e as das frações comerciais a 23%, desde que discriminadas. Se não for possível separar, toda a empreitada vai a 23%.
O prédio está numa ARU. Isso dá 6% em tudo, incluindo os materiais?
Pode dar, pela verba 2.23, se a obra for uma verdadeira reabilitação do edifício e o prédio estiver numa ARU delimitada. Desde a alteração de outubro de 2023, a AT já não exige uma ORU aprovada. A exigência de ORU confirmada pelo STA em 2025 respeita à redação antiga da verba. Peça uma certidão de ARU à câmara.
A nova taxa de 6% da construção (verba 2.42.1) aplica-se às obras do condomínio?
Quase nunca. A verba 2.42.1, criada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, destina-se a construção ou reabilitação de imóveis para venda como habitação própria e permanente ou para arrendamento com renda até 2.300 €. Não é o enquadramento das reparações correntes de um prédio habitado.
O empreiteiro cobrou 23%. Está certo, e o que pedimos para corrigir?
Pode estar certo se houver lojas ou garagens, se os materiais passarem 20% com preço global ou se se tratar de limpeza ou jardins. Se a obra cumprir a verba 2.27, peça por escrito uma nota de crédito e nova fatura a 6%, com mão de obra e materiais separados.
A impermeabilização do terraço por cima das garagens leva 6%?
Segundo a ficha doutrinária n.º 1271 da AT, não: as garagens não integram o conceito de habitação, por isso a obra no terraço que as cobre foi enquadrada na taxa normal de 23%.
A proposta de Orçamento do Estado para 2027 muda o IVA das obras?
Não. A proposta entregue a 8 de outubro de 2026 não altera o Código do IVA, por isso as regras das verbas 2.27, 2.23 e 2.42.1 mantêm-se em 2027, salvo mudanças durante a discussão parlamentar.
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