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Key points from this article
1. O que mudou na lei
A Lei n.º 29/2026, de 23 de junho, alterou o artigo 1425.º do Código Civil, que regula as inovações nas partes comuns. Entrou em vigor no primeiro dia do mês seguinte à publicação, ou seja, a 1 de julho de 2026. O novo n.º 3 diz:
«Havendo pelo menos duas frações autónomas, dependem da aprovação por maioria simples dos condóminos a instalação de equipamento e exploração de unidades de produção para autoconsumo (UPAC) a partir de fontes renováveis.»Tudo o resto se mantém. Como resume a Vida Económica, as outras inovações continuam a precisar da maioria dos condóminos que represente dois terços do valor total do prédio. Elevadores e gás canalizado mantêm o seu regime especial em prédios com oito ou mais frações. A mesma lei trouxe mais três novidades que interessam aos condomínios:
- Contrato de aproveitamento energético renovável (CAER): permite ceder o telhado ou o terraço a uma empresa que instala e explora a UPAC, até 1 MW.
- Licenças mais rápidas: a licença de produção e a licença de exploração de UPAC renováveis, quando são exigidas, têm de ser emitidas em 90 dias. Se não forem, há deferimento tácito (alteração ao art. 14.º do DL 15/2022).
- Remoção e compensação: novos n.ºs 6 e 7 do artigo 1425.º (ver secção 6).
2. Maioria simples de quê? Pessoas ou permilagem
É aqui que a lei deixa uma dúvida. O n.º 1 do artigo 1425.º fala expressamente na maioria «dos condóminos» que represente dois terços «do valor total do prédio». O novo n.º 3 diz só «maioria simples dos condóminos», sem falar no valor. Ao mesmo tempo, as regras gerais da assembleia (artigos 1430.º e 1432.º) contam os votos por permilagem. Há, por isso, duas leituras: maioria das pessoas (cabeças) ou maioria dos votos em permilagem. Até haver jurisprudência, a forma mais segura de proteger a deliberação é esta:- Convocatória com um ponto próprio, por exemplo: «Aprovação da instalação de UPAC renovável nas partes comuns, nos termos do art. 1425.º, n.º 3, do Código Civil». Junte a proposta técnica e o orçamento.
- Na ata, registe os votos das duas formas: número de condóminos a favor, contra e abstenções, e a permilagem correspondente a cada grupo.
- Considere aprovada a proposta só se tiver maioria nas duas contagens. Com isso, nenhuma das leituras serve para impugnar a deliberação.
- Descreva o que foi aprovado: potência aproximada, local (cobertura, terraço), modelo (investimento próprio ou CAER), repartição de custos e da energia e quem fica responsável pela manutenção.
3. Quem votou contra também paga?
Em regra, sim. O artigo 1426.º do Código Civil manda que as despesas das inovações sejam pagas por todos, incluindo quem não as aprovou. A exceção é a recusa ser considerada fundada por um tribunal, o que acontece sempre que a obra seja voluptuária ou desproporcionada em relação à importância do edifício. Como explica o Postal, votar contra ou deixar a oposição em ata não basta para ficar dispensado. Uma UPAC que reduz a fatura das partes comuns dificilmente será vista como voluptuária. Num prédio pequeno, porém, um sistema sobredimensionado com baterias caras pode ser discutido como desproporcionado. Mais uma razão para levar à assembleia um estudo com retorno estimado. Quem tiver a recusa reconhecida em tribunal pode aderir mais tarde, pagando a sua parte das despesas de execução e de manutenção (art. 1426.º, n.º 4).4. Como se reparte a energia e a poupança
Há dois modelos, e a escolha muda a forma de repartir: A. UPAC só para as partes comuns. Os painéis alimentam o contador do condomínio: elevador, iluminação, bombas, garagem. A poupança reduz a fatura comum e, por isso, chega a todos através das quotas, na proporção da permilagem (art. 1424.º). É o modelo mais simples e o que dá menos discussão. B. Autoconsumo coletivo (ACC). A energia é partilhada também com as frações que aderirem. Segundo a DGEG, é preciso uma entidade gestora do autoconsumo (EGAC), registar o projeto no Portal do Autoconsumo e ter pelo menos uma unidade de produção e duas instalações de consumo. A adesão das frações é voluntária e a partilha segue os coeficientes definidos no regulamento interno do projeto. O DL n.º 130/2026, que alterou o DL 15/2022 e está em vigor desde 28 de agosto de 2026, simplificou estes procedimentos. No modelo B, a deliberação deve responder a três perguntas:- Quem paga o investimento: todos, por permilagem, ou só os aderentes?
- Como se divide a energia: coeficientes fixos ou proporcionais ao consumo?
- O que acontece a quem não adere: paga a parte comum mas não recebe energia da fração? Recebe uma compensação?
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| Investimento próprio | CAER (cedência do telhado) | |
|---|---|---|
| Quem paga a instalação | O condomínio (fundo de reserva, quota extra ou financiamento) | Repartido conforme o contrato, muitas vezes sobretudo a empresa |
| Dono dos equipamentos | O condomínio | O que o contrato disser, também no fim do prazo |
| Receitas e poupança | Ficam no condomínio | Repartidas conforme o contrato |
| Manutenção | O condomínio contrata | Normalmente da empresa |
| Duração | Indefinida | Até 15 anos, prorrogável uma vez por igual período |
O artigo 4.º da Lei 29/2026 obriga o CAER a ser escrito e a regular a duração e a resolução, a partilha de custos (instalação, licenciamento, operação, manutenção), a partilha de receitas e a quem ficam os equipamentos no fim. A empresa tem de prestar informação prévia e por escrito sobre tarifas, estimativa de produção, manutenção e reparação de danos no telhado (artigos 5.º e 6.º).
As empresas que oferecem CAER têm de estar registadas na DGEG. Um CAER assinado pelo condomínio conta como instalação em nome do condomínio para efeitos do artigo 85.º do DL 15/2022.
O modelo-tipo do contrato vai ser fixado por portaria até seis meses depois da entrada em vigor da lei, ou seja, por volta do início de 2027. Se não houver pressa, pode compensar esperar por esse modelo antes de assinar um contrato longo.
Regra prática: com fundo de reserva e um telhado em bom estado, o investimento próprio tende a dar mais poupança a longo prazo. Sem capital, o CAER permite começar sem desembolso, mas o condomínio fica ligado ao contrato até 15 anos, ou 30 se for prorrogado.
Antes de assinar, confirme se o telhado vai precisar de obras nesse período e quem paga a desmontagem e a nova montagem dos painéis.
6. Remoção: aviso de 15 dias e compensação
A Lei 29/2026 acrescentou duas regras ao artigo 1425.º:- N.º 7: quem quiser retirar uma UPAC instalada ao abrigo do n.º 3 tem de comunicar a intenção ao administrador com 15 dias de antecedência.
- N.º 6: se a instalação não puder ser retirada, o condómino tem direito a receber o valor, calculado pelas regras do enriquecimento sem causa.
7. E um kit de painéis na varanda?
A Lei 29/2026 trata das UPAC nas partes comuns. Um kit de varanda, em princípio, fica na fração, mas não escapa a todas as regras:- Fachada. O artigo 1422.º do Código Civil proíbe prejudicar a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício sem autorização da assembleia, aprovada por dois terços do valor do prédio. Uma varanda com painéis visíveis da rua pode cair aqui.
- Regulamento do condomínio. Pode ter regras sobre o que se coloca nas varandas e nas guardas.
- Licenciamento. Segundo o Governo, o novo decreto-lei do autoconsumo alarga a dispensa de controlo prévio às instalações até 800 W. A dispensa da DGEG não substitui a autorização do condomínio.
8. Checklist para a assembleia do orçamento de 2027
- Estudo técnico: área útil da cobertura, estado do telhado, potência, produção estimada e retorno.
- Modelo: só partes comuns ou autoconsumo coletivo.
- Financiamento: investimento próprio, quota extra ou CAER, com pelo menos duas propostas.
- Deliberação com a dupla contagem (pessoas e permilagem) e o texto completo na ata.
- Repartição de custos, energia e receitas, e a regra para quem não adere.
- Manutenção, seguro e responsabilidade por danos na cobertura.
- Licenciamento: registo ou licença junto da DGEG e do operador de rede, com o prazo de 90 dias quando se aplica.
- Plano de remoção: aviso de 15 dias e o que acontece no fim do contrato ou da vida útil.
Conclusão: painéis solares no condomínio sem atalhos
Em resumo, os painéis solares no condomínio ficaram mais fáceis de aprovar com a maioria simples: já não é preciso convencer dois terços do valor do prédio. Mas uma deliberação mal redigida continua a ser fácil de impugnar. Conte os votos por pessoas e por permilagem, escreva quem paga e como se reparte a energia, compare o investimento próprio com o CAER e deixe a remoção prevista. A assembleia do orçamento de 2027 é a altura certa para fazer isto.Perguntas frequentes sobre painéis solares no condomínio
Posso pôr painéis no telhado do prédio sem autorização dos vizinhos?
Não. O telhado é parte comum e a instalação de uma UPAC precisa de deliberação da assembleia. Desde 1 de julho de 2026 basta maioria simples dos condóminos em prédios com pelo menos duas frações (art. 1425.º, n.º 3, do Código Civil).
A maioria simples conta-se por pessoas ou por permilagem?
A lei não esclarece. Para proteger a deliberação, registe na ata os votos por número de condóminos e por permilagem, e considere a proposta aprovada só se tiver maioria nas duas contagens.
Se votar contra os painéis, tenho de pagar na mesma?
Em regra, sim. O artigo 1426.º obriga quem não aprovou uma inovação a pagar a sua parte, salvo se um tribunal considerar a recusa fundada, por exemplo por a obra ser voluptuária ou desproporcionada.
Como se divide a energia e a poupança entre as frações?
Se os painéis servirem só as partes comuns, a poupança baixa a fatura do condomínio e chega a todos pelas quotas. No autoconsumo coletivo, só as frações que aderem recebem energia, segundo coeficientes do regulamento. Quem paga o quê tem de ficar escrito na ata.
Vale mais investir ou ceder o telhado com um CAER?
Com capital disponível, o investimento próprio deixa a poupança e os equipamentos no condomínio. O CAER evita o desembolso, mas prende o condomínio até 15 anos, prorrogáveis uma vez. O contrato tem de dizer como se repartem os custos e as receitas e a quem ficam os equipamentos no fim.
Posso pôr um kit solar na minha varanda sem passar pela assembleia?
Depende. A dispensa de controlo prévio para instalações pequenas (até 800 W, segundo o Governo) não dispensa as regras do condomínio. Se o kit alterar a linha arquitetónica da fachada, o artigo 1422.º exige autorização da assembleia por dois terços do valor do prédio.
Os painéis podem ser retirados mais tarde?
Sim, mas a intenção tem de ser comunicada ao administrador com 15 dias de antecedência (art. 1425.º, n.º 7). Se a instalação não puder ser retirada, o condómino tem direito ao valor, pelas regras do enriquecimento sem causa (n.º 6).
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