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Os limites das rendas acessíveis já são conhecidos: a Portaria n.º 454/2026/1, publicada a 13 de outubro de 2026, fixa a renda máxima do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) por concelho e tipologia, entre 224 € (T0 em 103 concelhos) e 2.066 € (T5 em Lisboa). Quem arrendar até esse valor, com contrato de pelo menos três anos (ou três meses, se for residência temporária) e adesão na plataforma do IHRU, fica isento de IRS ou IRC sobre essas rendas. A tabela aplica-se a partir de 14 de outubro, há majorações de 10% para estacionamento e para classe energética A, e os contratos do antigo programa mantêm os seus efeitos fiscais. Explicamos os números, as condições e os passos, com a experiência de quem acompanha mais de 600 condomínios.
Key points from this article
1. O que foi publicado e quando entra em vigor
A Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, regulamenta o artigo 4.º do anexo III ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que criou o RSAA. Era a peça que faltava: sem tabela de rendas máximas, não se sabia se um contrato cabia na isenção.
As datas que contam:
- 1 de setembro de 2026: o RSAA começa a produzir efeitos e substitui o antigo Programa de Arrendamento Acessível (PAA).
- 1 de setembro a 13 de outubro de 2026: aplicam-se, como limites máximos, os valores da antiga Portaria n.º 176/2019 (art. 7.º, n.º 3, da nova portaria).
- 14 de outubro de 2026: a nova portaria entra em vigor, no dia seguinte à publicação, e passam a valer os novos limites por concelho.
- 1 de janeiro de cada ano: os limites são revistos ou, se não houver revisão, atualizados automaticamente pelo coeficiente de atualização de rendas do NRAU divulgado no ano anterior (art. 3.º).
A portaria revoga ainda as Portarias n.º 175/2019, 176/2019 e 177/2019, que sustentavam o programa anterior.
2. A tabela: limites das rendas acessíveis nos principais concelhos
A base legal é 80% da mediana das rendas divulgada pelo INE para o concelho, com ajustes pelas áreas de referência da habitação de custos controlados. O resultado é uma tabela com os 308 concelhos e seis tipologias. Estes são alguns exemplos, retirados diretamente do anexo da portaria:
| Concelho | T0 | T1 | T2 | T3 | T4 | T5 | Acima de T5 (por quarto) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lisboa | 785 € | 1.006 € | 1.309 € | 1.612 € | 1.763 € | 2.066 € | +150 € |
| Cascais | 752 € | 964 € | 1.254 € | 1.544 € | 1.690 € | 1.980 € | +100 € |
| Oeiras | 703 € | 901 € | 1.172 € | 1.443 € | 1.579 € | 1.850 € | +100 € |
| Porto | 652 € | 866 € | 1.118 € | 1.341 € | 1.510 € | 1.715 € | +100 € |
| Almada | 612 € | 784 € | 1.021 € | 1.257 € | 1.375 € | 1.612 € | +100 € |
| Sintra | 514 € | 671 € | 866 € | 1.056 € | 1.155 € | 1.354 € | +100 € |
| Vila Nova de Gaia | 491 € | 629 € | 819 € | 1.008 € | 1.103 € | 1.292 € | +75 € |
| Faro | 447 € | 572 € | 745 € | 917 € | 1.004 € | 1.176 € | +75 € |
| Coimbra | 426 € | 546 € | 711 € | 875 € | 957 € | 1.122 € | +75 € |
| Braga | 391 € | 531 € | 671 € | 802 € | 895 € | 1.028 € | +75 € |
| Viseu | 306 € | 392 € | 511 € | 629 € | 688 € | 806 € | +50 € |
No extremo de baixo, 103 concelhos, sobretudo do Norte e do Centro, têm o mesmo valor mínimo: 224 € para um T0, 308 € para um T1 e 587 € para um T5. Acima do T5, a renda máxima sobe 50 €, 75 € ou 100 € por cada quarto adicional, consoante o concelho; Lisboa é o único com 150 € por quarto, como notam a CNN Portugal e o ECO.
Para outro concelho, consulte o anexo da portaria no Diário da República: os valores são fixos e não precisam de ser calculados.
3. Majorações: estacionamento e classe energética A
O artigo 2.º, n.º 4, da portaria permite subir o limite em duas situações, de forma cumulativa:
- +10% se o arrendamento incluir estacionamento privativo;
- +10% se a casa tiver classe energética A ou superior, com certificado energético válido na data do contrato.
Exemplo: num T2 em Lisboa (limite de 1.309 €), o estacionamento eleva o teto para cerca de 1.440 €. Com estacionamento e classe A, o valor fica entre 1.571 € e 1.584 €, consoante as duas majorações se somem ou se apliquem uma sobre a outra. A portaria diz apenas que são «cumulativas» e remete o cálculo para uma ferramenta da plataforma do IHRU (art. 4.º, n.º 2). Até a ferramenta estar disponível, use o valor mais baixo para ter margem.
Nota para quem tem frações em condomínio: o lugar de garagem tem de estar incluído no arrendamento e ser privativo. Um lugar em espaço comum, sem uso exclusivo atribuído no título constitutivo ou no regulamento, dificilmente conta como estacionamento privativo.
4. Arrendar um quarto: a fórmula da «parte de habitação»
O RSAA também cobre o arrendamento de partes de habitação, como quartos. Aqui o limite calcula-se pela fórmula do artigo 2.º, n.º 2:
Limite do quarto = limite da casa × (área útil do quarto ÷ área útil total dos quartos)
Se o quarto tiver casa de banho privativa, a sua área é majorada em 25%.
Exemplo: um T3 em Coimbra (875 €) com três quartos que somam 36 m². Um quarto de 12 m² tem um limite de 875 × 12/36 = 291,67 €. Se tiver casa de banho privativa, conta como 15 m² e o limite passa para 875 × 15/36 = 364,58 €. As majorações de estacionamento e classe energética também se aplicam a estes valores.
5. As condições para a isenção de IRS ou IRC
Ficar abaixo do limite não chega. Segundo o DL 97/2026 e a leitura feita pela imprensa especializada, a isenção total de IRS ou IRC sobre os rendimentos prediais desse contrato exige:
- Renda igual ou inferior ao limite do concelho e da tipologia (com as majorações aplicáveis).
- Duração mínima: três anos para residência permanente, ou três meses, renováveis, para residência temporária (por exemplo, estudantes ou trabalhadores deslocados).
- Contrato comunicado no Portal das Finanças, com emissão de recibos eletrónicos.
- Adesão na plataforma eletrónica do IHRU, submetendo cópia do contrato e o comprovativo da comunicação às Finanças até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração.
O IHRU comunica a adesão à Autoridade Tributária até ao fim de fevereiro e a isenção produz efeitos desde a data do contrato. O benefício estende-se às renovações e mantém-se se o imóvel for vendido, desde que o contrato continue em vigor. Se o senhorio optar pelo englobamento, as rendas isentas contam para determinar a taxa dos restantes rendimentos.
Se a renda passar o teto, ou outra condição deixar de se cumprir, o benefício pode cessar após procedimento administrativo, com o imposto a ser regularizado. A fiscalização cabe ao IHRU, em articulação com a AT e outras entidades públicas. A própria portaria prevê partilha de dados com o IRN, o INE, a ADENE e os municípios (art. 5.º), o que significa que tipologia, área e classe energética podem ser cruzadas automaticamente.
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6. PAA, RSAA e os contratos que já existem
O RSAA substitui o antigo Programa de Arrendamento Acessível. Há três situações diferentes:
- Contratos já enquadrados no PAA a 1 de setembro de 2026: mantêm os efeitos fiscais atribuídos ao abrigo do regime anterior, como explica o ECO. Guarde os comprovativos de adesão e as comunicações já feitas.
- Contratos comuns, que nunca estiveram no PAA: não passam sozinhos para o RSAA. Para beneficiar, é preciso cumprir todas as condições, o que pode implicar um novo contrato ou uma alteração acordada com o inquilino, comunicada às Finanças.
- Contratos celebrados entre 1 de setembro e 13 de outubro de 2026: o limite aplicável é o da antiga Portaria n.º 176/2019. A partir de 14 de outubro vale a nova tabela, e o Público refere que os proprietários poderão ajustar as rendas acessíveis à nova tabela. Confirme com o seu contabilista como isso se aplica ao seu contrato antes de mexer na renda.
O RSAA faz parte de um pacote mais amplo para a habitação, que inclui também os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), pensados para investimentos de maior escala, e isenções de IMT e IMI na compra, construção ou reabilitação de imóveis destinados ao arrendamento acessível. Do lado do inquilino, o mesmo pacote alargou a dedução das rendas em IRS. Se procura o enquadramento geral das mudanças deste ano, veja o nosso guia da reforma do arrendamento 2026.
7. Compensa? Faça as contas antes de baixar a renda
A isenção total é atrativa, mas a decisão depende da diferença entre o valor de mercado e o limite. Compare, para a sua fração:
- Renda de mercado realista (não a do anúncio mais caro da rua).
- Renda RSAA com as majorações a que tem direito.
- Imposto que deixaria de pagar no regime que hoje lhe é aplicável (taxa autónoma, englobamento ou IRC), confirmado com o contabilista.
- Custos que não mudam: quotas de condomínio, fundo comum de reserva, IMI, seguro, manutenção e períodos sem inquilino.
Se a renda RSAA sem imposto ficar perto do que recebe hoje líquido, o regime compensa. Se a diferença for grande, por exemplo num T1 de Lisboa arrendado bem acima de 1.006 €, a isenção pode não cobrir a perda.
Não se esqueça da atualização anual: se não houver revisão, os limites sobem a 1 de janeiro pelo coeficiente do NRAU. Para 2027, esse coeficiente é 1,0256, como explicámos no guia de atualização de rendas 2027. Trata-se de uma leitura do artigo 3.º da portaria: o valor oficial dos novos limites será o que o IHRU publicar.
8. Passos práticos para senhorios
- Encontre o seu concelho e a sua tipologia no anexo da portaria.
- Verifique as majorações: tem lugar de garagem privativo incluído? Tem certificado energético A ou A+ válido?
- Defina a duração: três anos (residência permanente) ou três meses renováveis (residência temporária).
- Separe a renda das despesas: se o inquilino vai pagar a quota de condomínio, escreva-o no contrato como encargo autónomo e discrimine-o nos recibos. Nesse caso, a quota fica fora do limite da renda.
- Comunique o contrato no Portal das Finanças e passe recibos eletrónicos todos os meses.
- Submeta a adesão no IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte, com o contrato e o comprovativo das Finanças.
- Guarde tudo: certificado energético, planta ou caderneta com a área útil, e prova do estacionamento.
- Avise a administração do condomínio da mudança de ocupante e mantenha os seus contactos atualizados.
9. O que muda no condomínio
O RSAA é um regime fiscal de arrendamento e não altera as regras do condomínio. A quota continua a ser devida pelo proprietário da fração, mesmo que o contrato diga que é o inquilino quem a paga, e a assembleia não tem de aprovar nada para um condómino aderir.
Ainda assim, há efeitos práticos. Contratos de três anos ou mais trazem ocupação mais estável, o que costuma facilitar a cobrança e a comunicação no prédio. Por outro lado, os lugares de garagem e o estado da fração ganham peso, porque contam para o limite e para a classe energética. Obras comuns que melhorem a eficiência do edifício, como isolamento da fachada ou da cobertura, podem ajudar algumas frações a chegar à classe A e, com isso, à majoração de 10%.
Nos mais de 600 condomínios que acompanhamos na Condoroo, os condóminos têm sempre à vista as quotas emitidas, os recibos e a situação de cada fração. Para o senhorio no RSAA, isso ajuda a provar o que é renda e o que é encargo de condomínio.
10. Conclusão
Com a Portaria n.º 454/2026/1, o RSAA passa a ter números concretos: de 224 € a 2.066 € por mês, com majorações de 10% para estacionamento e para classe A, aplicáveis desde 14 de outubro de 2026. Para o senhorio, o caminho é simples de descrever e exige rigor a cumprir: confirmar o limite, fazer as contas, celebrar um contrato com a duração mínima, comunicá-lo às Finanças e aderir no IHRU até 15 de janeiro. Antes de baixar a renda só pela isenção, compare com o mercado e com o imposto que hoje paga.
Perguntas frequentes sobre os limites das rendas acessíveis
Qual é a renda máxima no arrendamento acessível (RSAA) em 2026?
Depende do concelho e da tipologia. A Portaria n.º 454/2026/1 fixa limites entre 224 € (T0 em 103 concelhos) e 2.066 € (T5 em Lisboa). Em Lisboa, um T1 tem um limite de 1.006 € e um T2 de 1.309 €; no Porto, 866 € e 1.118 €.
A partir de quando se aplicam os novos limites das rendas acessíveis?
A portaria entra em vigor a 14 de outubro de 2026. Entre 1 de setembro e 13 de outubro de 2026 aplicam-se os limites da antiga Portaria n.º 176/2019. A partir de 2027, os limites são revistos ou atualizados a 1 de janeiro pelo coeficiente do NRAU.
O que tenho de fazer para ficar isento de IRS ou IRC?
Cobrar uma renda igual ou inferior ao limite, celebrar um contrato de pelo menos três anos (ou três meses renováveis para residência temporária), comunicá-lo no Portal das Finanças e submeter a adesão na plataforma do IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte, com cópia do contrato e o comprovativo das Finanças.
Posso cobrar mais se a casa tiver garagem ou classe energética A?
Sim. O limite sobe 10% se o arrendamento incluir estacionamento privativo e mais 10% se a casa tiver classe energética A ou superior, com certificado válido na data do contrato. As majorações são cumulativas e o IHRU disponibiliza uma ferramenta de cálculo.
Posso arrendar um quarto no regime de arrendamento acessível?
Sim. O limite do quarto é o limite da casa multiplicado pela área útil do quarto e dividido pela área útil total dos quartos. Se o quarto tiver casa de banho privativa, a sua área conta com mais 25%.
Os contratos do antigo Programa de Arrendamento Acessível perdem a isenção?
Não. Os contratos enquadrados no PAA a 1 de setembro de 2026 mantêm os efeitos fiscais atribuídos no regime anterior. Já um contrato comum, que nunca esteve no PAA, não passa sozinho para o RSAA: tem de cumprir todas as condições e aderir no IHRU.
A quota de condomínio conta para o limite da renda?
Não, se o contrato a puser a cargo do inquilino: nesse caso, o limite máximo de renda não abrange as despesas de condomínio. Deve ficar escrita como encargo autónomo e discriminada nos recibos, separada da renda, com o valor real da quota.
O que acontece se a renda ultrapassar o limite?
O benefício fiscal pode cessar após procedimento administrativo e o imposto tem de ser regularizado. O IHRU fiscaliza o regime em articulação com a Autoridade Tributária e cruza dados com o IRN, o INE, a ADENE e os municípios.
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