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Quando um condomínio muda de administrador, a conta bancária fica muitas vezes bloqueada durante semanas ou meses, porque em Portugal é habitualmente a empresa administradora que a movimenta e o banco tem de trocar as autorizações. A lei não obriga a isso: a assembleia pode decidir quem assina. Em Espanha, a junta indica em ata quem movimenta a conta, muitas vezes o presidente, e a troca faz-se até à distância. Nos mais de 600 condomínios que gerimos, quem assina é um condómino, a Condoroo prepara os pagamentos e só consulta a conta, e a mudança de administrador do condomínio não toca no banco.
Key points from this article
1. Mudança de administrador do condomínio: porque bloqueia a conta
A lei portuguesa não diz que a empresa de administração tem de movimentar a conta. Mas, na prática, é isso que acontece na maioria dos prédios: a ata elege a empresa e, com ela, dá-lhe poderes bancários. O resultado é que a conta fica presa à empresa, e não ao condomínio.
Sempre que a mudança de administrador do condomínio acontece, o banco tem de retirar as autorizações à empresa que sai e dá-las à que entra. A associação do setor, a APEGAC, descreve o processo como «a alteração das pessoas autorizadas para a movimentação», que «ocorre sempre que é substituída a administração do condomínio» (idealista, 2024).
Enquanto essa troca não está concluída, ninguém consegue pagar. A empresa antiga já não deve movimentar a conta, a nova ainda não pode. Ficam por pagar a luz e a água das partes comuns, a limpeza, a manutenção do elevador e, sobretudo, os salários de quem trabalha no prédio (APEGAC, 2023).
Há ainda um efeito menos visível: o medo do bloqueio faz com que muitos condóminos adiem a mudança de administração, mesmo quando estão insatisfeitos com o serviço. Uma conta difícil de transferir é, na prática, um custo de saída que prende o condomínio à empresa.
2. Os problemas que as empresas relatam em Portugal
A APEGAC, que diz representar cerca de 300 empresas e 40.000 condomínios, tem denunciado publicamente estas dificuldades desde 2023. Os principais pontos são estes:
- Documentos que mudam de banco para banco, e até de balcão para balcão dentro do mesmo banco, com exigências que vão além do que a lei prevê (APEGAC, 2023).
- Atas com requisitos que a lei não pede: alguns balcões exigem a identificação dos condóminos ausentes (basta identificar as frações), a assinatura de todos os condóminos ou o NIF de cada um (idealista, 2024).
- Reconhecimento de assinaturas das atas, com o custo e o tempo que isso implica.
- Esperas de mais de dois meses só para conseguir agendamento e, depois, mais de três meses à espera do parecer do departamento jurídico do banco.
- Bloqueios que demoram, em média, três meses a resolver e chegam aos seis (idealista, 2024).
- Limite de dez depósitos por dia e comissões que a associação considera «excessivas e despropositadas», mesmo em contas sem movimentos (APEGAC, 2023).
- Recusas de abertura de conta: em 2025, segundo a APEGAC, um balcão de um banco só aceitava abrir a conta se os condóminos contratassem seguros de habitação com essa instituição. A associação reclamou junto do banco e participou o caso ao Banco de Portugal (APEGAC, 2025).
Há sinais de melhoria. A mesma associação refere que alguns bancos se mostraram recetivos e que um deles distribuiu pelas agências um guia sobre contas de condomínio. Mas o problema de fundo mantém-se: cada mudança de administrador abre um novo processo bancário.
3. Que documentos pede o banco quando muda o administrador
Não há uma lista única fixada por lei. A APEGAC propôs aos bancos que exigissem apenas isto (idealista, 2024):
- Cópia certificada da ata que elege o administrador, com a identificação completa do condomínio e o respetivo NIPC.
- Identificação completa da empresa eleita (NIPC e sede).
- Duração do mandato.
- Certidão permanente da empresa e cartão de cidadão dos seus representantes legais.
Repare que quase tudo diz respeito à empresa. Se a empresa muda, muda a certidão, mudam os representantes e muda a análise do banco. Se quem assina é um condómino eleito pela assembleia, a lista encolhe para a ata e para a identificação dessa pessoa, e a mudança de empresa deixa de ser um assunto bancário.
4. O que diz a lei portuguesa: quem pode movimentar a conta
O Código Civil dá ao administrador funções como cobrar as receitas, efetuar as despesas comuns e prestar contas à assembleia (art. 1436.º do Código Civil, na redação da Lei 8/2022). O administrador é eleito e exonerado pela assembleia e pode ser um condómino ou um terceiro (art. 1435.º).
O que a lei não diz é que essas funções obrigam a ter a assinatura bancária exclusiva. Pagar uma despesa comum pode significar validar a fatura e preparar a ordem de pagamento, deixando a autorização final a quem a assembleia indicar. A assembleia é o órgão que decide, e pode:
- designar um ou dois condóminos com poderes de movimentação (por exemplo, com assinatura conjunta);
- atribuir à empresa apenas acesso de consulta;
- definir limites de valor acima dos quais é preciso uma segunda assinatura.
Quanto à conta, a única que a lei exige é a do fundo comum de reserva, que tem de estar depositado numa instituição bancária (art. 4.º do DL 268/94). E é a ata que dá força a estas decisões: a ata que fixa as contribuições é título executivo contra o condómino que não paga (art. 6.º do mesmo diploma). Ou seja, a lei confia na ata para decidir, e nada impede que essa ata diga quem assina no banco.
5. Como funciona em Espanha
Em Espanha, o ponto de partida é diferente. A Ley de Propiedad Horizontal diz que o presidente, eleito entre os proprietários, representa legalmente a comunidad em juízo e fora dele (art. 13). O administrador, que pode ser um profissional, trata da gestão: prepara o orçamento, cuida da conservação, executa os acordos e atua como secretário quando a junta o decide (art. 20).
O próprio Banco de España explica que a representação cabe ao presidente e que a gestão da conta cabe às pessoas autorizadas pela comunidad. Na prática, a junta decide em ata quem movimenta a conta, e pode ser só o presidente. O administrador de fincas pode ser incluído como autorizado para a gestão diária, mas não tem de ser.
Os bancos adaptaram-se a este modelo:
- CaixaBank: para abrir a conta pede o NIF (CIF) da comunidad, a ata de nomeação do presidente, o DNI do presidente ou representante e um comprovativo de morada. Para trocar de titulares, pede um certificado de acordos da junta ou a última ata (com menos de dois anos), com os novos cargos e a forma de assinatura. O processo pode ser feito online e o banco indica que responde em menos de 72 horas úteis (CaixaBank).
- Banco Sabadell: permite mudar quem assina à distância. Basta enviar por e-mail seguro o formulário de variação de assinantes, assinado com o certificado digital da comunidad, e a cópia da ata (ou um certificado de acordos assinado pelo presidente). O banco confirma a receção em 48 horas (guia Sabadell, PDF).
Estes prazos são os anunciados pelos bancos. Ainda estamos a recolher dados independentes sobre demoras, recusas e comissões em Espanha, por isso não fazemos aqui comparações de números.
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6. Portugal e Espanha lado a lado
| Portugal (prática habitual) | Espanha | |
|---|---|---|
| Quem movimenta a conta | A empresa administradora | Quem a junta indicar em ata (muitas vezes o presidente) |
| O que muda com novo administrador | Autorizações bancárias da empresa | Normalmente nada no banco |
| Documentos | Variam de banco para banco e de balcão para balcão | Ata ou certificado de acordos e identificação de quem assina |
| Processo | Presencial, com agendamento | Pode ser online ou por e-mail seguro |
7. O que ganham condóminos, empresas e bancos
Os condóminos ganham continuidade: os fornecedores e os funcionários continuam a ser pagos durante a transição. Ganham também liberdade, porque trocar de empresa deixa de significar meses de conta parada. E ganham controlo: o dinheiro só sai com a autorização de alguém do prédio.
As empresas de administração deixam de perder tempo em balcões, agendamentos e pareceres jurídicos, que a própria associação do setor diz consumirem «recursos que lhes fazem falta». Começam a trabalhar no primeiro dia do mandato e deixam de ter à sua guarda dinheiro que não é seu, com a responsabilidade que isso traz.
Os bancos fazem menos alterações de titulares e menos análises jurídicas repetidas. Ficam com um interlocutor estável, o condomínio e os seus representantes, em vez de uma cadeia de empresas que entram e saem. E reduzem o risco de verificar poderes de empresas que já não estão em funções.
8. O modelo Condoroo: o condomínio assina, nós preparamos e consultamos
É este o modelo que aplicamos nos mais de 600 condomínios que gerimos, e que achamos que vale a pena generalizar em Portugal:
- A assembleia designa quem assina: o administrador interno, um condómino com poderes de movimentação, ou o condómino que a ata indicar.
- A Condoroo prepara tudo: valida as faturas e prepara a lista de pagamentos, com os valores, os IBAN e os descritivos.
- O condómino autoriza a transferência na sua banca online.
- A Condoroo só consulta a conta, com acesso de visualização por open banking, ao abrigo da diretiva PSD2. Os movimentos chegam diretamente do banco, reconciliamos cada um e emitimos os avisos e os recibos de quotas.
Quando um condomínio entra ou sai, as autorizações bancárias ficam como estão. A conta pertence ao prédio e quem a movimenta também. Explicamos este modelo com mais detalhe em transparência nas contas do condomínio.
9. Como pôr isto em prática no seu prédio
- Ponha o ponto na ordem de trabalhos da próxima assembleia: «designação dos condóminos com poderes de movimentação da conta».
- Escolha uma ou duas pessoas e defina a forma de assinatura (individual ou conjunta) e eventuais limites de valor.
- Escreva na ata os nomes, a forma de assinatura e que a empresa de administração tem apenas acesso de consulta.
- Leve a ata ao banco com a identificação de quem vai assinar e peça, por escrito, a lista de documentos de que o balcão precisa.
- Confirme o fundo comum de reserva numa conta própria, como manda o DL 268/94.
Feito uma vez, isto resiste às próximas mudanças de administração. Só volta ao banco se mudar a pessoa que assina, e essa decisão é sempre do condomínio.
10. Conclusão
O bloqueio das contas na mudança de administrador não é uma fatalidade da lei portuguesa: é o resultado de um hábito, o de dar a assinatura bancária à empresa. Espanha mostra que, quando a conta fica nas mãos de quem a junta escolhe, a mudança de administrador quase não passa pelo banco, e os bancos conseguem tratar das trocas à distância. Em Portugal, a assembleia já tem esse poder. Basta usá-lo.
Perguntas frequentes
Porque é que a conta do condomínio fica bloqueada quando muda o administrador?
Porque, na maioria dos prédios, quem tem poderes no banco é a empresa administradora. Quando ela sai, o banco tem de retirar-lhe as autorizações e dá-las à nova empresa. Até esse processo terminar, ninguém consegue pagar. Segundo a APEGAC, estes bloqueios demoram em média três meses e chegam aos seis.
Que documentos pede o banco para mudar quem movimenta a conta do condomínio?
Não há uma lista única fixada por lei e os pedidos variam de banco para banco. Normalmente é pedida a ata de eleição, o NIPC do condomínio e, se a assinatura for da empresa, a certidão permanente e a identificação dos seus representantes. Se quem assina for um condómino, basta em regra a ata e a identificação dessa pessoa.
A assembleia pode escolher um condómino para movimentar a conta?
Sim. O Código Civil dá ao administrador funções como efetuar as despesas comuns, mas não lhe reserva a assinatura bancária. A assembleia pode designar um ou dois condóminos com poderes de movimentação, com assinatura conjunta ou limites de valor, e deixar à empresa apenas acesso de consulta.
Como funciona a conta da comunidad de propietarios em Espanha?
O presidente representa legalmente a comunidad (art. 13 da Ley de Propiedad Horizontal) e a junta decide em ata quem movimenta a conta, muitas vezes só o presidente. Por isso, mudar de administrador de fincas normalmente não exige mexer no banco. Alguns bancos já permitem trocar os assinantes online ou por e-mail seguro.
A lei obriga o condomínio a ter conta bancária?
A lei exige que o fundo comum de reserva esteja depositado numa instituição bancária (art. 4.º do DL 268/94). Na prática, quase todos os condomínios têm conta para receber as quotas e pagar as despesas, e é a assembleia que decide quem a movimenta.
O que ganham os condóminos se a empresa não movimentar a conta?
Ganham continuidade nos pagamentos quando muda a administração, liberdade para trocar de empresa sem meses de conta parada e mais controlo, porque o dinheiro só sai com a autorização de alguém do prédio.
Se a Condoroo não movimenta a conta, o que faz?
Tudo o resto da parte financeira: valida as faturas, prepara a lista de pagamentos com valores, IBAN e descritivos, reconcilia os movimentos e emite os avisos e recibos de quotas. Temos acesso só de visualização, por open banking (diretiva PSD2), e a transferência é autorizada pelo condómino designado.
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