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A segurança do condomínio depende de muitas pequenas decisões: uma porta de entrada que fecha sozinha, iluminação que não deixa zonas escuras, comandos de garagem controlados, extintores dentro do prazo, caminhos de evacuação livres. A tentação é saltar logo para câmaras de videovigilância, mas estas têm regras próprias e exigentes. Neste guia sobre segurança no condomínio reunimos as medidas mais eficazes para proteger pessoas e bens, por ordem de custo e impacto, do controlo de acessos ao plano de emergência, e explicamos o que a lei e a Comissão Nacional de Proteção de Dados dizem em 2026.
Em resumo
- Comece pelo básico: portas e fechaduras, iluminação, controlo de comandos e chaves e manutenção das partes comuns.
- Videovigilância em condomínios exige, segundo a CNPD, o consentimento expresso de todos os moradores.
- As câmaras não podem captar a via pública nem propriedades de terceiros (art. 19.º da Lei n.º 58/2019).
- Um vigilante ou serviço de portaria com funções de segurança só pode ser prestado por empresa de segurança privada com alvará (Lei n.º 34/2013).
- A segurança contra incêndio nas partes comuns é responsabilidade do condomínio (art. 6.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 220/2008): caminhos de evacuação livres, extintores e um plano de emergência.
- As obras que alterem a linha arquitetónica ou constituam inovação exigem as maiorias do Código Civil.
Medidas físicas: o essencial
As medidas mais eficazes são, muitas vezes, as mais simples:
- Porta de entrada com mola de fecho automático e fechadura em bom estado;
- Intercomunicador a funcionar, para que ninguém abra a porta sem saber a quem;
- Iluminação com sensores de movimento em entradas, escadas, garagem e logradouro;
- Portão de garagem com fecho automático e sensores de segurança;
- Caixas de correio robustas e identificadas;
- Vegetação aparada junto a janelas e acessos.
Pequenas reparações destas partes comuns são despesas correntes; a substituição por sistemas novos (por exemplo, um portão automático onde não havia) pode constituir inovação e exigir a maioria do artigo 1425.º do Código Civil. Saiba mais sobre a reparação de intercomunicadores.
Controlo de acessos
- Registo de comandos e chaves entregues a cada fração e a prestadores de serviços;
- Recolha de comandos quando um arrendatário sai;
- Códigos de acesso alterados periodicamente, quando existam;
- Regras para entregas e prestadores, definidas no regulamento;
- Comunicação de mudanças à administração.
| Medida | Custo relativo | Decisão |
|---|---|---|
| Manutenção de portas, fechaduras e intercomunicador | Baixo | Administrador, dentro do orçamento |
| Iluminação com sensores | Baixo a médio | Assembleia, maioria geral |
| Registo e controlo de comandos | Baixo | Administrador e regulamento |
| Novo portão ou controlo de acessos eletrónico | Médio | Assembleia; pode ser inovação (art. 1425.º) |
| Videovigilância nas partes comuns | Médio | Consentimento expresso de todos os moradores (CNPD) |
Vigilante ou portaria com funções de segurança
Se o prédio quiser um vigilante ou um serviço de portaria com funções de segurança, só uma empresa de segurança privada com alvará pode prestar esse serviço. A Lei n.º 34/2013, artigo 3.º inclui na segurança privada a vigilância de imóveis e o controlo de entrada, presença e saída de pessoas em edifícios de acesso vedado ou condicionado ao público.
Antes de contratar, peça o número do alvará e confirme-o junto da PSP, peça uma proposta escrita com as funções, os horários e o preço, e verifique o seguro de responsabilidade civil da empresa. Defina também por escrito quem guarda as chaves e os códigos de acesso. Veja a lista de empresas de segurança de condomínios em Lisboa e o que confirmar antes de contratar.
Videovigilância: o que diz a CNPD
A videovigilância é a medida que mais dúvidas levanta. A posição da Comissão Nacional de Proteção de Dados é clara:
«Em condomínios, terá de haver consentimento expresso de todos os moradores para que seja possível ter em funcionamento um sistema de videovigilância.» — CNPD, Videovigilância por vizinhos
A CNPD acrescenta que um vizinho não pode, por sua iniciativa, instalar câmaras no patamar, no estacionamento ou no corredor de acesso às arrecadações por onde circulam outras pessoas, e remete para as restrições do artigo 19.º da Lei n.º 58/2019. As câmaras também não podem incidir sobre a via pública nem sobre propriedades de terceiros. Mesmo com consentimento de todos, convém registar em ata a finalidade, as zonas abrangidas, quem tem acesso às imagens e o prazo de conservação, e afixar avisos visíveis.
Um condómino que instale uma câmara na sua própria porta deve garantir que não capta as partes comuns nem a entrada de outras frações.
Segurança contra incêndio e plano de emergência
Num incêndio, numa fuga de gás ou numa inundação, os primeiros minutos contam. A lei atribui ao condomínio a responsabilidade pelas partes comuns:
«3 – A manutenção das condições de segurança contra risco de incêndio e a implementação das medidas de autoproteção aplicáveis aos edifícios ou recintos destinados à utilização-tipo I referida na alínea a) do n.º 1 do artigo 8.º, durante todo o ciclo de vida dos mesmos, é da responsabilidade dos respetivos proprietários, com exceção das suas partes comuns na propriedade horizontal, que são da responsabilidade do condomínio.» — Decreto-Lei n.º 220/2008, artigo 6.º, n.º 3
Os prédios de habitação das 1.ª e 2.ª categorias de risco estão dispensados das medidas de autoproteção formais, mas as 3.ª e 4.ª categorias têm de as ter. Em qualquer prédio:
- Manter escadas, patamares e saídas livres de objetos;
- Garantir que os extintores estão dentro do prazo de manutenção;
- Não armazenar materiais inflamáveis em garagens e arrecadações comuns;
- Verificar a iluminação de emergência e a sinalética, quando existam;
- Conhecer as medidas de autoproteção aplicáveis ao edifício;
- Afixar na entrada os contactos de emergência (112, administrador, piquetes) e saber onde ficam os cortes gerais de água, gás e eletricidade;
- Identificar moradores que precisem de ajuda para sair, com o seu consentimento, e rever o plano em assembleia uma vez por ano.
| Equipamento | Onde é habitual | Cuidados |
|---|---|---|
| Extintores | Escadas, garagem, casa das máquinas | Manutenção periódica por empresa habilitada |
| Iluminação de emergência | Escadas e saídas | Testes regulares |
| Sinalética de evacuação | Caminhos de saída | Visível e sem obstáculos |
| Deteção de incêndio e CO | Garagens e espaços técnicos | Manutenção conforme o projeto |
| Portas corta-fogo | Garagens e escadas protegidas | Fecho automático a funcionar |
Os equipamentos exigidos dependem da utilização-tipo e da categoria de risco do edifício. Não acrescente nem retire equipamentos sem parecer técnico.
Veja os detalhes no guia sobre segurança contra incêndios em condomínios. E lembre-se: o seguro contra o risco de incêndio é obrigatório para frações e partes comuns (artigo 1429.º).
O papel do administrador e da assembleia
O administrador deve realizar os atos conservatórios dos bens comuns e regular o seu uso (artigo 1436.º). Na prática, cabe-lhe manter portas, portões e iluminação a funcionar, controlar comandos e chaves e propor à assembleia investimentos em segurança. As reparações indispensáveis e urgentes, como uma porta de entrada que deixou de fechar, podem ser feitas de imediato. Um plano de manutenção preventiva evita que as falhas se acumulem.
Checklist de segurança do condomínio
- Porta de entrada fecha sozinha e a fechadura funciona;
- Intercomunicador operacional em todas as frações;
- Iluminação sem zonas escuras em entradas, escadas e garagem;
- Lista atualizada de comandos e chaves entregues;
- Extintores dentro do prazo e escadas desimpedidas;
- Videovigilância apenas com consentimento de todos os moradores e avisos afixados.
Portas, fechaduras e chaves
A porta de entrada é a primeira barreira. Uma mola de fecho afinada, uma fechadura em bom estado e um controlo rigoroso das chaves e comandos fazem mais pela segurança do que muitos equipamentos caros. Algumas boas práticas:
- Manter um registo de chaves e comandos entregues, por fração;
- Mudar o canhão da porta quando há perda de chaves ou suspeita de cópias não autorizadas;
- Evitar deixar a porta da rua ou da garagem entreaberta;
- Pedir aos moradores que não abram a porta a desconhecidos pelo intercomunicador.
Comunicação e boas práticas entre moradores
A segurança é também comunitária. Um canal de comunicação do condomínio permite alertar rapidamente para situações suspeitas, avarias de portas ou iluminação e intervenções técnicas agendadas. Informe os moradores sobre os técnicos e empresas que vão entrar no prédio e em que datas. Outras práticas simples:
- enviar a todos, uma vez por ano, um resumo das regras de segurança do prédio e dos contactos úteis;
- receber os novos moradores e inquilinos com o regulamento e a localização dos cortes gerais;
- comunicar logo ao administrador lâmpadas fundidas, portas que não fecham ou extintores fora do sítio;
- combinar com os vizinhos o que fazer em ausências prolongadas, como recolher o correio.
Para emergências, contacte a PSP ou a GNR, conforme a zona, e sempre o 112.
Custos: quem paga
As despesas com a conservação dos equipamentos de segurança das partes comuns, como portas, iluminação, intercomunicadores e meios de combate a incêndio, são encargos de conservação e fruição das partes comuns, divididos em regra pela permilagem. Equipamentos novos podem ser inovações e exigem a maioria prevista para estas obras (artigo 1425.º).
Iluminação e espaços exteriores
Entradas, garagens e logradouros mal iluminados facilitam intrusões. Sensores de presença nas zonas de passagem, iluminação exterior funcional e vegetação aparada junto às entradas reduzem pontos escuros. A substituição de lâmpadas avariadas deve ser rápida e estar prevista no contrato de manutenção ou limpeza.
Segurança do condomínio: perguntas frequentes
O condomínio pode instalar câmaras com aprovação por maioria?
Segundo a CNPD, em condomínios é necessário o consentimento expresso de todos os moradores para ter em funcionamento um sistema de videovigilância.
Posso pôr uma câmara na minha porta a filmar o patamar?
Não. A CNPD indica que um vizinho não pode, por sua iniciativa, instalar câmaras no patamar ou noutras zonas por onde circulam outras pessoas.
Um portão automático novo precisa de que maioria?
Se constituir inovação, precisa da maioria dos condóminos que represente dois terços do valor total do prédio (artigo 1425.º).
Quem paga a reparação da porta de entrada?
Todos os condóminos, em proporção da permilagem, como despesa de conservação das partes comuns.
O que devo fazer quando um arrendatário sai do prédio?
Recolher comandos e chaves de acesso às partes comuns e informar a administração para atualizar o registo.
O condomínio pode contratar um vigilante?
Sim, mas só uma empresa de segurança privada com alvará pode prestar serviços de vigilância e controlo de acessos (Lei n.º 34/2013, artigo 3.º).
Quem é responsável pela segurança contra incêndio nas partes comuns?
O condomínio (art. 6.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 220/2008). Os prédios de habitação das 3.ª e 4.ª categorias de risco têm de ter medidas de autoproteção; nas 1.ª e 2.ª categorias, um plano simples é recomendável.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico personalizado. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
