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Um incêndio num prédio de habitação afeta todos os moradores, mesmo que comece numa só fração. Por isso, a lei atribui ao condomínio responsabilidades concretas nas partes comuns: escadas, garagens, casas das máquinas e caminhos de evacuação. Neste guia sobre segurança contra incêndios em condomínios explicamos o que diz o regime jurídico em vigor, como se classifica o risco de um prédio, que equipamentos existem, quando há inspeções e o que cada condómino pode fazer no dia a dia.
Em resumo
- O regime jurídico é o Decreto-Lei n.º 220/2008, que regula a segurança contra incêndio em edifícios (SCIE).
- Nos prédios de habitação, a segurança das partes comuns é da responsabilidade do condomínio (art. 6.º, n.º 3).
- Os prédios de habitação são a utilização-tipo I, classificada em quatro categorias de risco.
- As medidas de autoproteção não se aplicam à utilização-tipo I das 1.ª e 2.ª categorias, mas aplicam-se às 3.ª e 4.ª (art. 22.º).
- Garagens coletivas e lojas no mesmo prédio podem ter outra utilização-tipo, com regras próprias.
- O seguro contra o risco de incêndio do edifício é obrigatório (art. 1429.º do Código Civil).
O que diz a lei
A segurança contra incêndio em edifícios rege-se pelo Decreto-Lei n.º 220/2008, com várias alterações, e por um regulamento técnico que define as exigências para cada tipo de edifício. A entidade competente é a Autoridade Nacional de Emergência e Proteção Civil (ANEPC) e, para a 1.ª categoria de risco, o município.
Quem é responsável nas partes comuns
A lei é clara quanto aos prédios de habitação em propriedade horizontal:
«3 – A manutenção das condições de segurança contra risco de incêndio e a implementação das medidas de autoproteção aplicáveis aos edifícios ou recintos destinados à utilização-tipo I referida na alínea a) do n.º 1 do artigo 8.º, durante todo o ciclo de vida dos mesmos, é da responsabilidade dos respetivos proprietários, com exceção das suas partes comuns na propriedade horizontal, que são da responsabilidade do condomínio.» — Decreto-Lei n.º 220/2008, artigo 6.º, n.º 3
Na prática, cabe ao administrador, em nome do condomínio, assegurar a manutenção dos equipamentos comuns e propor à assembleia as despesas necessárias. Cada proprietário responde pela sua fração.
Utilização-tipo e categoria de risco
O artigo 8.º do Decreto-Lei n.º 220/2008 divide os edifícios em utilizações-tipo. Os prédios de habitação são a utilização-tipo I «habitacionais», que inclui os espaços comuns de acesso e as áreas reservadas aos residentes (art. 8.º). Um estacionamento coberto é a utilização-tipo II, e um escritório ou loja pode ser de outra utilização-tipo.
Cada utilização-tipo é classificada numa de quatro categorias de risco, da 1.ª (risco reduzido) à 4.ª (risco muito elevado). Os critérios, como a altura do edifício e o número de pisos abaixo do solo, constam dos anexos do diploma. Se não sabe em que categoria está o seu prédio, peça a um técnico de SCIE que faça a classificação.
Medidas de autoproteção
As medidas de autoproteção incluem procedimentos de prevenção, procedimentos ou planos de emergência, registos de segurança, formação e simulacros (art. 21.º). Mas nem todos os prédios são obrigados a tê-las:
«1 – As medidas de autoproteção aplicam-se a todos os edifícios e recintos, incluindo os existentes à data da entrada em vigor do presente decreto-lei, com exceção dos edifícios e recintos da utilização-tipo i, das 1.ª e 2.ª categorias de risco.» — Decreto-Lei n.º 220/2008, artigo 22.º, n.º 1
Assim, um prédio de habitação das 3.ª ou 4.ª categorias tem de ter medidas de autoproteção. Uma garagem coletiva ou uma loja no mesmo edifício pode estar sujeita a medidas próprias, mesmo que a habitação esteja isenta. Explicamos tudo no guia sobre medidas de autoproteção em incêndios em condomínios.
Inspeções
Todos os edifícios estão sujeitos a inspeções da ANEPC ou de entidade por ela credenciada; na 1.ª categoria, a competência é do município (art. 19.º). As inspeções regulares têm prazos que vão de seis anos na 1.ª categoria a três anos na 4.ª, mas a lei dispensa delas a utilização-tipo I da 1.ª categoria e os edifícios exclusivamente habitacionais da 2.ª categoria (art. 19.º, n.º 5). Os prédios de habitação das 3.ª e 4.ª categorias e os edifícios mistos devem confirmar com um técnico se estão sujeitos a inspeção regular.
Equipamentos mais comuns
| Equipamento | Onde | Cuidados |
|---|---|---|
| Extintores | Escadas, garagem, casa das máquinas | Manutenção periódica por empresa habilitada |
| Iluminação de emergência | Caminhos de evacuação | Testar regularmente o funcionamento |
| Sinalização de segurança | Saídas e equipamentos | Manter visível e legível |
| Portas corta-fogo | Escadas e garagens | Fechar sempre, nunca calçar |
| Deteção de incêndio | Garagens e prédios de maior risco | Manutenção e testes conforme o projeto |
| Carretéis ou bocas de incêndio | Prédios de maior dimensão | Verificação por técnico |
Os equipamentos exigidos dependem da utilização-tipo e da categoria de risco. Não acrescente nem retire equipamentos sem parecer técnico.
Caminhos de evacuação livres
Bicicletas, carrinhos, vasos ou móveis nas escadas e patamares dificultam a saída em caso de incêndio e o trabalho dos bombeiros. O regulamento do condomínio pode e deve proibi-los, e o administrador deve intervir quando acontece.
Seguro contra incêndio
O seguro contra o risco de incêndio do edifício é obrigatório, tanto para as frações como para as partes comuns (art. 1429.º do Código Civil). Muitos condomínios contratam um multirriscos com coberturas mais amplas. Veja o guia sobre o seguro multirriscos do condomínio. Se o prédio tem lareiras, a limpeza de chaminés também é uma medida de prevenção importante.
Checklist para o administrador
- Confirmar a utilização-tipo e a categoria de risco do edifício, com apoio técnico.
- Manter um contrato de manutenção de extintores e restantes equipamentos.
- Verificar a iluminação de emergência e a sinalização.
- Garantir que as portas corta-fogo fecham e não estão calçadas.
- Manter escadas, patamares e garagens livres de objetos.
- Implementar medidas de autoproteção, se forem obrigatórias.
- Rever o seguro e o capital seguro todos os anos.
Como a Condoroo ajuda
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Segurança contra incêndios em condomínios: perguntas frequentes
Quem é responsável pela segurança contra incêndio nas partes comuns?
O condomínio. Nos prédios de habitação em propriedade horizontal, as partes comuns são da responsabilidade do condomínio (art. 6.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 220/2008).
O meu prédio precisa de medidas de autoproteção?
Só se for da utilização-tipo I das 3.ª ou 4.ª categorias de risco. Garagens e lojas no mesmo edifício podem ter regras próprias.
Os prédios de habitação têm inspeções obrigatórias?
A lei dispensa de inspeções regulares a 1.ª categoria e os edifícios exclusivamente habitacionais da 2.ª categoria (art. 19.º, n.º 5).
Que equipamentos são obrigatórios?
Dependem da utilização-tipo e da categoria de risco. Extintores, iluminação de emergência e sinalização são os mais comuns.
Posso deixar a bicicleta no patamar?
Não deve. Objetos nos caminhos de evacuação dificultam a saída em caso de incêndio, e o regulamento do condomínio pode proibi-los.
O seguro contra incêndio é obrigatório?
Sim, para as frações e para as partes comuns (art. 1429.º do Código Civil).
Este artigo é informativo e não substitui o parecer de um técnico de SCIE. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
