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Alugar casa exige tempo, atenção aos detalhes e algum conhecimento da lei. Uma decisão apressada pode sair cara, e um contrato mal feito pode criar problemas durante anos. Reunimos as nossas dicas para alugar imóvel, desde a definição do que procura até à assinatura do contrato, com as regras do Código Civil que protegem o inquilino.
Em resumo
- Defina prioridades: localização, tipologia, transportes, escolas e o que pode ser flexível.
- Faça um orçamento realista, que inclua a renda, a caução, as despesas da casa e uma margem para imprevistos.
- Visite com uma lista de verificação e peça os documentos do imóvel, incluindo o certificado energético.
- O contrato tem de ser escrito (art. 1069.º do Código Civil).
- A antecipação de rendas está limitada a dois meses e a caução a duas rendas (art. 1076.º).
Defina o que procura
Antes de começar a procurar, pense no que precisa: o número de quartos, a área, o andar, o elevador, o estacionamento, a proximidade dos transportes, do trabalho e das escolas. Faça uma lista com duas colunas: o que é essencial e o que pode ser flexível. Esta lista poupa tempo nas pesquisas e ajuda a decidir depressa quando aparece o imóvel certo.
Faça um orçamento realista
A renda não é o único custo. Conte com a caução, as rendas pagas antecipadamente, as despesas de eletricidade, água, gás e internet, e, se o contrato o previr, a quota de condomínio. As despesas correntes de fornecimento de bens ou serviços ao locado correm por conta do arrendatário, salvo acordo diferente (art. 1078.º do Código Civil).
| Custo | O que verificar | Base legal ou fonte |
|---|---|---|
| Renda | Valor, data e forma de pagamento | Contrato |
| Rendas antecipadas | No máximo dois meses, com acordo escrito | Art. 1076.º, n.º 1, CC |
| Caução | No máximo o valor de duas rendas | Art. 1076.º, n.º 2, CC |
| Despesas da casa | Eletricidade, água, gás, internet | Art. 1078.º, CC |
| Quota de condomínio | Quem paga, segundo o contrato | Art. 1078.º, n.º 1, CC |
| Imposto do selo do contrato | Pago pelo senhorio | Tabela Geral do Imposto do Selo |
O Código Civil limita o que o senhorio pode pedir à entrada:
«1 – O pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a dois meses. 2 – As partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das obrigações respetivas, até ao valor correspondente a duas rendas.» — Código Civil, artigo 1076.º
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Pesquise com calma
A procura de casa em Portugal é intensa, sobretudo nas grandes cidades. Mesmo assim, não ceda à pressa. Compare anúncios, desconfie de preços muito abaixo do mercado e nunca pague nada antes de visitar o imóvel e confirmar quem é o proprietário. Peça a identificação do senhorio ou da agência e verifique se a pessoa que lhe mostra a casa tem poderes para a arrendar.
Visite com uma lista de verificação
Na visita, observe com atenção:
- Humidade e bolores nas paredes, tetos e janelas.
- Canalização: abra torneiras, veja a pressão da água e o esgoto.
- Instalação elétrica: quadro, tomadas e iluminação.
- Janelas e isolamento: ruído da rua e vedação.
- Eletrodomésticos e mobília, se o imóvel for mobilado.
- Prédio e condomínio: limpeza, elevador, garagem e regulamento.
Faça perguntas ao senhorio sobre o histórico de obras, as despesas mensais e o que está incluído na renda. Visite a zona a horas diferentes, para conhecer o ruído e o estacionamento.
Confirme os documentos
Antes de assinar, peça a caderneta predial, a certidão do registo predial e a licença de utilização, que confirma que o imóvel pode ser usado para habitação. Peça também o certificado energético: o senhorio tem de o apresentar quando arrenda. Pode consultar o certificado no portal do Sistema de Certificação Energética. Leia o que verificar no artigo antes de arrendar casa.
O contrato
A lei exige forma escrita:
«1 – O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito.» — Código Civil, artigo 1069.º, n.º 1
O contrato deve identificar as partes e o imóvel, indicar a renda, a duração, o regime de renovação e a forma de pagamento, e dizer quem paga as despesas e as obras. Por regra, cabe ao senhorio executar as obras de conservação, salvo acordo em contrário (art. 1074.º do Código Civil). Depois da assinatura, o senhorio comunica o contrato à Autoridade Tributária e paga o imposto do selo. Veja o guia sobre o contrato de arrendamento e as 7 cláusulas a incluir no seu contrato de arrendamento.
Faça um registo da entrada
No dia em que recebe as chaves, faça um inventário com fotografias datadas de cada divisão, dos eletrodomésticos e das leituras dos contadores. Anexe-o ao contrato, assinado pelas duas partes. Este registo protege-o na devolução da caução, no fim do contrato. Registe também os defeitos que já existam, por pequenos que sejam, como riscos no chão ou manchas nas paredes, e combine por escrito o prazo para o senhorio reparar o que não funciona.
Recibos e IRS
Peça sempre recibo de cada renda paga. O senhorio emite o recibo de renda eletrónico no Portal das Finanças, e estes recibos ficam associados ao seu número de contribuinte. São a sua prova de pagamento e permitem deduzir parte das rendas no IRS: o Código do IRS prevê a dedução de 15% das rendas suportadas com a habitação permanente, dentro do limite legal (art. 78.º-E, no Portal das Finanças). Confirme todos os anos, no e-fatura e na declaração automática, se as rendas aparecem corretamente.
Durante e no fim do contrato
Durante o contrato, use o imóvel com cuidado e comunique por escrito ao senhorio qualquer avaria ou necessidade de obras. Guarde cópia das mensagens e das respostas. Se quiser sair antes do fim, leia as regras de denúncia do contrato e respeite os prazos de pré-aviso. No fim, devolva o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste normal, e use o inventário da entrada para pedir a devolução da caução.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo faz gestão de arrendamento e administração de condomínios, com mais de 600 condomínios geridos e uma equipa de mais de 20 profissionais. Ajudamos senhorios e inquilinos com contratos claros, recibos e manutenção do imóvel.
Alugar imóvel: perguntas frequentes
O contrato de arrendamento tem de ser escrito?
Sim. O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito (art. 1069.º, n.º 1, do Código Civil).
Quantas rendas pode o senhorio pedir adiantadas?
No máximo dois meses, com acordo escrito (art. 1076.º, n.º 1, do Código Civil).
Qual é o valor máximo da caução?
O valor correspondente a duas rendas (art. 1076.º, n.º 2, do Código Civil).
Quem paga a água, a luz e o gás?
Em regra, o inquilino, salvo acordo em contrário no contrato (art. 1078.º do Código Civil).
Quem paga as obras de conservação?
Por regra, o senhorio, salvo estipulação em contrário (art. 1074.º, n.º 1, do Código Civil).
O senhorio tem de mostrar o certificado energético?
Sim. O certificado energético é obrigatório para arrendar e pode ser consultado no portal do SCE.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
