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As mais-valias reinvestidas em arrendamento ficam excluídas de IRS se vender habitação entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029 e reinvestir o valor num imóvel em Portugal arrendado com renda até cerca de 2.300 € por mês. Mas, se comprar uma fração, o condomínio conta: as quotas cobradas ao inquilino podem pesar no teto, as obras podem atrasar o contrato dos seis meses e uma dívida escondida muda a conta. Vendas de 2025 ficam de fora.
Key points from this article
1. O regime em 60 segundos
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, acrescentou os n.ºs 7 a 9 ao artigo 10.º do Código do IRS. A mais-valia da venda de habitação própria e permanente, ou de outro imóvel destinado a habitação, fica excluída de tributação se se cumprirem, em conjunto, estas condições:
| Condição | O que a lei exige |
|---|---|
| Valor a reinvestir | Valor de realização menos a amortização do empréstimo do imóvel vendido |
| Destino | Compra da propriedade de outro imóvel em território nacional, para arrendamento habitacional |
| Teto de renda | Renda mensal até 2,5 vezes a retribuição mínima de 2026 (art. 2.º, n.º 2, do DL 97/2026) |
| Janela | Entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda |
| Declaração | Intenção de reinvestir e montante na declaração de IRS do ano da venda |
Se reinvestir só uma parte, a exclusão aplica-se à parte proporcional do ganho (n.º 12 do art. 10.º).
2. Quem fica de fora: o que a AT já esclareceu
O artigo 18.º, n.º 3, do decreto-lei aplica o regime apenas a transmissões realizadas entre 2026 e 2029. Conta a data da venda. A AT tem repetido esta leitura em várias fichas doutrinárias:
- Processo 30704 (despacho de 11 de julho de 2026): venda, compra e arrendamento todos em 2025. Mesmo com uma adenda ao contrato assinada em 2026, o regime não se aplica.
- Processo 31329 (despacho de 22 de setembro de 2026): venda da HPP em 2025, parte já reinvestida em nova HPP e o resto a investir em 2026 num apartamento para arrendar. Resposta: a venda é de 2025, por isso o n.º 7 não se aplica, mesmo que a compra seja feita em 2026.
- Processos 31111 e 30875: terreno com construção e obras ou ampliação de imóvel que já se tem não contam como «aquisição da propriedade».
A boa notícia vem no processo 30947: quem vende a HPP em 2026 ou depois pode dividir o valor entre uma nova habitação própria (n.º 5) e um imóvel para arrendar (n.º 7). Cada parte tem uma exclusão proporcional e os requisitos de cada regime verificam-se em separado.
3. As quotas do condomínio contam para o teto dos 2.300 €?
O teto é de 2,5 vezes a retribuição mínima mensal prevista para 2026. Com os 920 € fixados pelo Decreto-Lei n.º 139/2025, dá 2.300 €.
O problema está no artigo 3.º do DL 97/2026. Para medir a renda, manda somar «a totalidade do valor pago» no âmbito do contrato de arrendamento, mais os bens móveis, equipamentos e serviços ligados ao imóvel com carácter de permanência, «ainda que» sejam objeto de negócios separados. A renda mensal é o valor anual a dividir pelos meses do ano.
Muitos contratos passam ao inquilino a quota mensal do condomínio. O artigo 1078.º do Código Civil permite-o, desde que fique escrito. A pergunta é se essa quota faz parte do «valor pago» para efeitos do teto. A lei não esclarece este ponto e, até hoje, não encontrámos ficha doutrinária da AT sobre ele. Há duas leituras possíveis:
- Conta. O artigo 3.º é amplo e inclui até serviços contratados à parte. Além disso, no mesmo diploma, o regime simplificado de arrendamento acessível (artigo 4.º, n.º 3, do anexo) exclui expressamente dos seus limites as despesas do artigo 1078.º. O artigo 3.º não tem essa exclusão, e quem defender esta leitura dirá que o silêncio é intencional.
- Não conta. A quota é um encargo da propriedade horizontal que o senhorio repercute, não um pagamento pelo gozo do imóvel nem um serviço que o valorize.
Na prática, a opção prudente é fazer com que renda e quota somadas fiquem até 2.300 €. Se o negócio só fecha com a quota fora do teto, peça uma informação vinculativa à AT antes de assinar o contrato. Uma renda de 2.200 € com uma quota de 120 € cobrada ao inquilino é exatamente o tipo de caso que pode ser posto em causa numa inspeção.
4. Obras e o prazo de seis meses para arrendar
O contrato de arrendamento tem de ser celebrado nos seis meses contados do reinvestimento ou da venda, se esta for posterior. A única exceção da lei é o «impedimento justificado, designadamente por necessidade de obras urgentes, e pelo período estritamente necessário para o efeito» (n.º 8, alínea a)).
Em condomínio, isto levanta três situações:
- Obras urgentes na fração (infiltração, canalização, instalação elétrica perigosa): é o exemplo que a própria lei dá. Guarde o relatório técnico, as faturas e as datas.
- Obras do prédio que impedem o uso da fração (cobertura, fachada com andaimes, substituição de colunas): a lei não as menciona. Podem caber em «impedimento justificado», mas a prova depende da ata que as aprovou, do calendário do empreiteiro e de mostrar que a fração não podia ser arrendada.
- Remodelação por opção do comprador (cozinha nova, mudar a disposição): dificilmente conta como urgente. Planeie-a para caber nos seis meses.
Se o prazo falhar sem justificação, o ganho considera-se obtido no ano indicado no n.º 9 do artigo 10.º, e acrescem juros compensatórios. Não há procedimento formal para pedir o prolongamento do prazo. O que vale é o dossiê de prova que juntar, e é por isso que convém conhecer as obras do prédio antes de comprar.
5. Checklist antes da escritura
O benefício fiscal não depende do condomínio, mas um condomínio mal conhecido pode fazer perder o benefício. Antes de assinar:
- Declaração de encargos do condomínio. O artigo 1424.º-A do Código Civil obriga o vendedor a juntar à escritura uma declaração do administrador com as dívidas da fração (natureza, montantes e datas de vencimento). Peça-a cedo, porque o administrador tem um prazo legal para a emitir.
- Atas dos últimos dois ou três anos. Procure obras aprovadas, quotas extraordinárias, processos judiciais e deliberações sobre o uso das frações.
- Obras aprovadas e ainda não executadas. Confirme o calendário e quem paga cada prestação. Escreva no contrato-promessa quem suporta as quotas extraordinárias já deliberadas.
- Orçamento e quota mensal. Use-os para fazer a conta da secção 3: renda + quota cabem nos 2.300 €?
- Regulamento do condomínio. Veja se há restrições ao uso, a animais, a obras na fração ou a horários de mudanças que possam atrasar a entrada do inquilino.
- Seguro e fundo comum de reserva. Um fundo de reserva vazio num prédio antigo costuma anunciar quotas extraordinárias.
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6. Gerir os cinco anos sem perder o benefício
Depois do contrato, há quatro regras para cumprir durante cinco anos (n.º 8 do art. 10.º):
| Regra | Risco no dia a dia | Se falhar |
|---|---|---|
| Pelo menos 36 meses arrendado, seguidos ou interpolados | Vazios longos entre inquilinos | Ganho tributado no ano do incumprimento |
| Renda sempre dentro do teto | Atualizações anuais, quotas repercutidas | Ganho tributado no ano em que o teto é ultrapassado |
| Não vender nem doar o imóvel | Venda antecipada por oportunidade | Ganho tributado no ano da alienação |
| Contrato nos primeiros seis meses | Obras, licenças, burocracia | Ganho tributado (n.º 9, al. a)) |
Em todos os casos, o n.º 31 do artigo 10.º acrescenta ao imposto um montante equivalente a juros compensatórios (art. 35.º da LGT), contados desde o ano da venda. Quanto mais tarde falhar, maior é a fatura.
A atualização de 2,56% em 2027
O Aviso do INE n.º 24199/2026/2, publicado a 1 de outubro, fixa o coeficiente de atualização das rendas para 2027 em 1,0256. Ao mesmo tempo, o teto não sobe sozinho. O artigo 2.º, n.º 3, do DL 97/2026 diz que os limites «podem» ser atualizados por portaria, com o fator do NRAU, e essa portaria ainda não saiu. Até lá, o teto continua preso à retribuição mínima de 2026, ou seja, 2.300 €, mesmo que o salário mínimo suba em 2027.
Na prática, qualquer renda acima de 2.242,59 € que seja atualizada a 2,56% passa os 2.300 €. Se tem uma renda perto do teto, aplique a atualização só até ao limite ou não a aplique. Faça o mesmo cálculo se repercute quotas que vão subir com o orçamento de 2027 do condomínio.
7. Exemplo com datas
Imagine uma venda em março de 2026 e a compra de um T2 numa fração em setembro de 2026.
- Antes da escritura: pede a declaração de encargos e as atas. Descobre uma obra na cobertura aprovada para janeiro de 2027.
- Até março de 2027: tem de ter o contrato assinado, porque os seis meses contam a partir da compra, que é posterior à venda. Se a obra impedir o uso da fração, guarde a ata e o calendário do empreiteiro como prova.
- IRS de 2026, entregue em 2027: declara a intenção de reinvestir e o montante.
- Até setembro de 2031: tem de somar 36 meses arrendado, manter a renda (e, por prudência, a quota repercutida) dentro do teto e não vender.
8. O que confirmar antes de contar com a exclusão
- A venda é de 2026 a 2029? Se for de 2025, não há volta a dar (processos 30704 e 31329).
- Está a comprar um imóvel já construído, e não um terreno ou obras no que já tem?
- Renda + quota repercutida ficam até 2.300 €, também depois da atualização de 2027?
- Conhece as dívidas, as atas e as obras aprovadas da fração?
- Consegue arrendar em seis meses e manter 36 meses de contratos em cinco anos, sem vender?
Se alguma resposta for «não» ou «não sei», fale com o contabilista ou peça uma informação vinculativa. Para a tributação das rendas, veja também o nosso guia fiscal para senhorios.
Conclusão
O regime dos n.ºs 7 a 9 do artigo 10.º do CIRS é generoso, mas exige disciplina durante cinco anos. Numa fração em propriedade horizontal, o condomínio entra em três momentos: antes da escritura (dívidas, atas e obras), nos seis meses para arrendar (obras que podem atrasar o contrato) e durante os cinco anos (quotas que podem pôr em causa o teto). A lei não diz se a quota conta para os 2.300 €, e o teto só mexe quando houver portaria. Até lá, faça as contas pelo lado mais seguro.
Perguntas frequentes sobre mais-valias reinvestidas em arrendamento
Vendi a casa em 2025 e compro para arrendar em 2026. Tenho direito à exclusão?
Não. O regime só se aplica a vendas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029 (art. 18.º, n.º 3, do DL 97/2026). A AT confirmou-o nos processos 30704 e 31329: conta a data da venda, não a da compra.
As quotas do condomínio que o inquilino paga contam para o teto dos 2.300 €?
A lei não esclarece. O artigo 3.º do DL 97/2026 manda somar «a totalidade do valor pago» no âmbito do contrato, mas não fala nas quotas. Por prudência, mantenha renda e quota somadas até 2.300 € ou peça uma informação vinculativa à AT.
Posso dividir o dinheiro entre uma casa para mim e uma para arrendar?
Sim. Segundo o processo 30947 da AT, quem vende a HPP pode afetar uma parte a nova habitação própria e outra a um imóvel para arrendar. Cada parte tem uma exclusão proporcional e requisitos próprios.
Obras no prédio atrasaram o arrendamento. Perco o benefício?
Não necessariamente. A lei admite «impedimento justificado», como obras urgentes, pelo período estritamente necessário. Guarde a ata, o calendário da obra e a prova de que a fração não podia ser arrendada. Remodelações por opção raramente contam.
A renda pode subir 2,56% em 2027 sem perder o benefício?
Só se continuar dentro do teto. O teto continua preso à retribuição mínima de 2026 (2.300 €) até haver portaria. Uma renda acima de 2.242,59 € atualizada a 2,56% passa o limite.
O que devo pedir ao condomínio antes da escritura?
A declaração de encargos da fração emitida pelo administrador (art. 1424.º-A do Código Civil), as atas recentes, as obras aprovadas e ainda não executadas, o orçamento e a quota em vigor e o regulamento do condomínio.
O que acontece se vender o imóvel antes dos cinco anos?
O benefício cai. O ganho considera-se obtido no ano da venda e acresce um montante equivalente a juros compensatórios desde o ano da venda original (n.ºs 9 e 31 do art. 10.º do CIRS).
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